Há mudanças na tributação das mais-valias decorrente da venda de imóveis para emigrantes ou cidadãos não residentes em Portugal desde janeiro 2023.

Depois de uma alteração introduzida no Orçamento de Estado para 2023 (OE2023), as mais-valias de imóveis passam a ter tributadas em 50% e, depois, são englobadas aos restantes rendimentos, passando a ser-lhes aplicadas as taxas progressivas do IRS, tal como já acontece com os residentes no país. O Fisco agora veio explicar como tudo se vai proceder.

De forma a uniformizar a tributação das mais-valias imobiliárias, em sede de IRS, entre residentes e não residentes, o Governo mudou as regras sobre esta matéria no OE2023. A motivar esta alteração no Código do IRS estiveram vários casos em tributal, nos quais o Fisco saiu derrotado e acusado de discriminar os cidadãos não residentes nesta matéria.

Antes, os cidadãos não residentes em Portugal - (estrangeiros ou emigrantes portugueses) – que obtivessem mais-valias imobiliárias teriam de tributar em sede de IRS os ganhos decorrentes da venda de imóveis pela totalidade (100%) e a uma taxa autónoma de 28%. Já as mais-valias imobiliárias dos residentes no país eram – e continuam a ser – tributadas em 50%, sendo o valor em causa englobado aos restantes rendimentos e sujeito às taxas gerais dos escalões do IRS (de 14.5% a 48%).

Agora, a regra é igual para ambos, residentes e não residentes: as mais-valias imobiliárias são tributadas em 50% do total e têm de ser englobadas aos restantes rendimentos, sendo sujeitas às taxas progressivas de IRS (de 14.5% a 48%), veja a tabela em baixo. 

Como é que vai funcionar a tributação do regime de mais-valias imobiliárias para não residentes?

Com vista à “harmonização de procedimentos”, o Fisco veio explicar como é que se aplica o regime de tributação das mais-valias imobiliárias auferidas por sujeitos passivos não residentes, lê-se no ofício publicado no Portal das Finanças.

Desde logo, indica que no caso dos cidadãos não residentes em Portugal, a tributação dos rendimentos não é englobada, à exceção das:

• -  das mais-valias decorrentes da “alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis”;
• -  da “cessão onerosa de posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a bens imóveis”.

Depois, esclarece que “sempre que a lei imponha o englobamento de rendimentos auferidos por sujeitos passivos não residentes em território português são tidos em consideração, para efeitos de determinação da taxa a aplicar, todos os rendimentos auferidos, incluindo os obtidos fora deste território, nas mesmas condições que são aplicáveis aos residentes”.

Nomeadamente, aplicam-se aos rendimentos auferidos a partir de 1 de janeiro de 2023. A ideia não é que os valores sejam objeto de tributação em Portugal, mas sim que sejam utilizados para determinar qual é a taxa a aplicar.

Portanto, “os rendimentos auferidos em território nacional por sujeitos passivos não residentes, referentes a mais-valias que resultem da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis ou da cessão onerosa de posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a bens imóveis, a partir de 01/01/2023”, passam a estar sujeitos ao seguinte regime de tributação:

• - apuramento do valor dos rendimentos qualificados como mais-valias;
• - englobamento obrigatório do rendimento apurado;
• - “aplicação das taxas gerais do Código do IRS (de 14.5% a 48%) aos rendimentos englobados auferidos em território nacional, considerando-se, apenas para determinação desta taxa, todos os rendimentos auferidos, incluindo os obtidos fora do território português, nas mesmas condições que são aplicáveis aos residentes”, explica ainda.

Quanto aos rendimentos de mais-valias imobiliárias auferidos por não residentes, até ao último dia de dezembro de 2022, cujas liquidações tenham sido ou venham a ser objeto de procedimento ou processo tributário, “mantém-se em vigor o entendimento no sentido da aplicação do disposto no nº 2 do artigo 43º do CIRS aos sujeitos passivos não residentes, considerando-se o saldo das mais-valias imobiliárias em apenas 50% do seu valor, sujeito a tributação autónoma à taxa especial de 28%”, concluem.

De acordo com os advogados e fiscalistas, esta medida de tributação de mais-valias em sede de IRS para não residentes é “mais justa” e “menos discriminatória”. Mas consideram que o preenchimento do modelo 3 poderá ser mais “complicado e oneroso” e pode haver ainda dificuldades em controlar o seu  preenchimento, cita o Jornal de Negócios.  

Como calcular a mais-valia de um imóvel?

Segundo a advogada Natacha Branquinho, para fazeres o cálculo das mais-valias imóveis necessitas de ter alguns dados:

• - o valor de aquisição;
• - o valor da venda;
• - a data de aquisição;
• - a data da venda.
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• O cálculo das mais-valias faz-se da seguinte forma: o valor da venda do imóvel subtrai-se ao valor de aquisição (no qual, como foi referido anteriormente, pode ser aplicado um fator de correção monetária). Ainda podem ser subtraídos os encargos com a valorização do bem (nos últimos 12 anos) como obras, impostos e montantes pagos a título de registo relativos à compra. O resultado desta conta é o valor da mais-valia.

   

   

   

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• Vejamos um exemplo concreto: 

  • - Valor de venda: 200.000€ 
  • - Valor de aquisição/compra: 100.000€
  • - Encargos dedutíveis: 20.000€

  Cáculo: Valor de venda  (200.000€) - Valor de aquisição (100.000€) - Encargos dedutíveis (20.000€) = Mais valias (80.000€)

  Neste caso, imagina-se que não se aplica o fator de correção monetária, por isso, isto resulta numa mais-valia imobiliária de 80.000€.

  Assim, a pessoa que pretende vender o imóvel deve ter todos os comprovativos de encargos/obras/renovações que possam ser deduzidos, assim como todos os valores. 

   

• Mais-valias imóveis: qual é o valor tributado?

  O valor sujeito a tributação é de 50 % da mais-valia. Ou seja, tendo em mente o exemplo anterior:

  • - 50% da mais valia (80.000€) = Valor sujeito a tributação (40.000€).

  Neste valor, estão incluídos também os restantes rendimentos. Isto é, o valor sujeito a tributação referente à mais-valia é adicionado aos restantes rendimentos para efeitos de apuramento da taxa de IRS (de 14.5% a 48%) a pagar. 

É possível beneficiar das mais-valias imobiliárias?

Á situações em que pode haver uma isenção das mais-valias. Por exemplo, nos casos de reinvestimento do valor da venda na aquisição de outra habitação própria e permanente.

Em que casos há isenção da tributação da mais-valia imobiliária?

A isenção do imposto sobre mais-valias aplica-se a:

• - Imóveis adquiridos antes de 1989, o ano em que entrou o vigor o Código do IRS.
• - Maiores de 65 anos ou reformados que invistam o valor da realização (proveniente da venda de imóvel destinado a habitação própria e permanente) as mais-valias num contrato de seguro financeiro do ramo de vida, na adesão individual a um fundo de pensões aberto ou nas contribuições para o regime público de capitalização, a ocorrer nos seis meses posteriores a contar da data da venda.
• - Pessoas que venderam a habitação própria e permanente e o valor da venda é investido num novo imóvel para habitar (terá de ser afeto à habitação própria e permanente do adquirente ou do seu agregado familiar) na sua construção ou na sua reabilitação. Para tal, tem de se proceder no prazo de 36 meses após a venda ou 24 meses antes da venda.

Em conclusão, a exclusão de tributação aplica-se se houver um reinvestimento do valor de realização (por exemplo, seguindo o exemplo acima, uma vez que o valor de realização são 200.000 € é este o valor a considerar para efeitos de reinvestimento).

Nota: Se o reinvestimento for parcial, a respetiva isenção apenas é aplicada à parte proporcional do valor de venda correspondente ao valor reinvestido.

É possível diminuir o custo das mais-valias imóveis? Como?

Sim, porque à subtração do valor da venda e valor da compra, podem ser deduzidos os encargos realizados. Atenção que os encargos (obras, renovaçoes) têm de ser comprovados (facturas com nome, morada e NIF), por isso, é importante dispor destes dados e comprovativos.

Em que casos as mais-valias imóveis podem tornar-se “menos-valias”?

Nos casos em que da operação de venda resultar uma perda. O prejuízo tido num determinado ano é dedutível às mais-valias obtidas em anos seguintes, mas apenas por um período de 5 anos.

Por exemplo, num caso em que no período anterior à mais-valia referida no primeiro exemplo, ocorreu o seguinte:

• - Valor de venda: 170.000 €
• - Valor de compra/aquisição: 200.000 €
• - Encargos dedutíveis: 30.000 €

Cálculo: Valor de venda (170.000€) - Valor de Compra (200.000€) - Encargos dedutíveis (30.000€) = Menos valia (-60.000€)

• 50% da menos valia (-60.000€) = Valor sujeito a tributação (- 30.000€)

Como o saldo (positivo ou negativo) o valor sujeito a tributação é sempre apurado em 50%, consideramos o valor de menos valia de - 30.000 €.
Se no ano seguinte, o valor da  mais-valia for de 80.000 €, com 50% considerado para efeitos de tributação, ficamos com um valor de 40.000€. Destes, podem ser deduzidos os 30.000 € restando apenas 10.000 € para efeitos de tributação. 

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