Novo RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação): o que está a mudar nas licenças de construção?

O licenciamento urbanístico em Portugal vai conhecer uma nova etapa. O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, revê o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), dando continuidade — e procurando responder a algumas dificuldades de aplicação — à reforma iniciada pelo chamado Simplex Urbanístico, aprovado em 2024.

As principais alterações entram em vigor no dia 1 de outubro de 2026. Esta data resulta da prorrogação aprovada pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, destinada a permitir a adaptação dos municípios, dos respetivos sistemas informáticos e dos intervenientes nos procedimentos urbanísticos.

Porque foi novamente revisto o RJUE?

O Decreto-Lei n.º 10/2024 introduziu uma ampla simplificação dos licenciamentos no domínio do urbanismo, do ordenamento do território e da indústria. Contudo, a aplicação prática dessas medidas revelou dificuldades de articulação entre entidades, interpretações divergentes e problemas de coerência no regime.

O novo diploma procura ultrapassar esses constrangimentos através de cinco objetivos centrais:

- flexibilizar os procedimentos;
- agilizar prazos;
- clarificar conceitos;
- reforçar a segurança jurídica dos títulos urbanísticos;
- disciplinar as fases de instrução, saneamento e audiência prévia dos interessados.

Não se trata apenas de reduzir formalidades. A revisão procura também criar maior previsibilidade para os investimentos e assegurar a proteção dos interesses públicos e privados envolvidos em cada operação urbanística.

Licença, comunicação prévia e comunicação prévia com prazo

O novo enquadramento reorganiza os mecanismos aplicáveis às operações urbanísticas, que passam a assentar na licença, na comunicação prévia e na comunicação prévia com prazo, de acordo com a natureza da operação e com as condições previstas no RJUE.

A comunicação prévia assume particular relevância nas áreas em que os parâmetros urbanísticos se encontrem suficientemente definidos. Nestes casos, o interessado assume a responsabilidade pela entrega de todos os elementos exigidos e pelo cumprimento integral das normas legais e regulamentares aplicáveis, sem ficar dependente de um ato administrativo prévio para iniciar a operação.

Esta simplificação não elimina a responsabilidade dos intervenientes nem a fiscalização municipal. Pelo contrário, aumenta a importância da correta qualificação da operação, da conformidade do projeto e dos termos de responsabilidade apresentados pelos técnicos.

Pedidos e documentos mais uniformes

A Portaria n.º 320/2026/1, de 31 de julho, complementa o novo RJUE e estabelece modelos uniformizados de utilização obrigatória. O objetivo é reduzir diferenças entre municípios e tornar a tramitação mais coerente em todo o território nacional.

Entre os instrumentos aprovados encontram-se:

- um modelo comum para o requerimento de licença, comunicação prévia e pedido de informação prévia;
- um modelo de informação sobre o início dos trabalhos;
- modelos para a utilização ou alteração do uso de edifícios ou frações;
- novos avisos de publicitação das operações urbanísticas;
- uma definição consolidada dos elementos necessários à instrução dos procedimentos;
- termos de responsabilidade atualizados para os técnicos envolvidos.

A portaria determina ainda que os municípios apenas podem exigir elementos adicionais quando estes estejam expressamente previstos na lei ou sejam estritamente indispensáveis à verificação das normas territoriais aplicáveis, devendo essa exigência ser devidamente fundamentada.

Maior responsabilidade para promotores e equipas técnicas

A uniformização dos procedimentos poderá facilitar a relação com as câmaras municipais, mas exige uma preparação mais rigorosa dos processos. A documentação deve identificar corretamente a operação, o seu enquadramento territorial, os parâmetros urbanísticos aplicáveis e as eventuais servidões ou restrições de utilidade pública.

Os autores e coordenadores dos projetos passam a ter um papel ainda mais relevante na demonstração da conformidade e na compatibilização das diferentes especialidades. Uma comunicação prévia incompleta ou um enquadramento incorreto pode traduzir-se em atrasos, custos adicionais, fiscalização e eventual reposição da legalidade urbanística.

O que devem fazer proprietários, investidores e promotores?

Antes de avançar com um projeto, será aconselhável:

1. confirmar o procedimento aplicável à operação pretendida;
2. verificar os planos territoriais, condicionantes, servidões e restrições em vigor;
3. rever a documentação e os projetos à luz dos novos modelos obrigatórios;
4. assegurar a coordenação entre arquitetura, especialidades e fiscalização;
5. avaliar o impacto do regime transitório nos processos já iniciados;
6. acompanhar eventuais orientações do município competente.

Os processos em curso devem ser analisados individualmente, uma vez que a aplicação do novo regime dependerá da data, da fase procedimental e das características concretas de cada operação.

Uma mudança que exige preparação antecipada

O novo RJUE pretende oferecer procedimentos mais simples, uniformes e juridicamente seguros. A concretização desses objetivos dependerá, porém, da adaptação das plataformas municipais, da harmonização das práticas administrativas e da qualidade dos elementos apresentados pelos particulares e pelos técnicos.

Com a entrada em vigor marcada para 1 de outubro de 2026, este é o momento indicado para rever projetos, procedimentos internos e documentação. Uma preparação antecipada poderá reduzir incertezas, evitar atrasos e facilitar a transição para o novo modelo de licenciamento urbanístico.

*Este artigo tem caráter meramente informativo e não dispensa a análise da legislação aplicável nem a obtenção de aconselhamento adequado ao caso concreto