De acordo com o Código do IRS, ficam isentos do pagamento de mais-valias os seguintes casos:

• O imóvel vendido é a morada própria e permanente e as mais-valias (o valor de venda deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel) são totalmente reinvestidas na compra, construção ou reabilitação de outra habitação destinada a morada própria e permanente, no prazo de 24 meses anteriores ou 36 meses posteriores à venda da casa;
• Contribuintes reformados ou com mais de 65 anos de idade que invistam as mais-valias num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto que assegure um rendimento regular periódico ou no regime público de capitalização (certificados de reforma), nos seis meses posteriores à venda do imóvel;
• De imóveis adquiridos antes de 1989.

 

Mas atenção, isto só é válido se tiver herdado a totalidade do imóvel numa só data. Se tiver obtido parcelas do imóvel em datas distintas, a situação será diferente. Se o imóvel era propriedade de um ascendente, ao herdar na totalidade, apenas existirá uma data de aquisição. Mas, se o imóvel era propriedade de dois ascendentes, ao óbito de um, herdará uma parte do imóvel e, após o óbito do outro, a parte remanescente. Tem, por isso, perante as Finanças datas de aquisição distintas.

 

Nesse caso, a cada uma dessas datas corresponde um valor de aquisição e uma proporção do valor de venda distintos, a discriminar na declaração de IRS, no quadro 4 do anexo G do modelo 3, podendo existir parcelas que devam ser inscritas no quadro 5 do anexo G1.

 

Se não reúne condições para isenção, então pode tentar adotar algumas estratégias para reduzir o seu imposto. Para isso, na declaração de IRS, deve abater no cálculo de mais-valias as faturas (até 12 anos) das seguintes despesas:

• Obras de melhoria e manutenção da casa, como obras de beneficiação, pinturas, isolamento, entre outras;
• Eletrodomésticos fixos, como exaustores, ar condicionado, entre outros;
• Despesas inerentes à aquisição e à alienação, como o IMT (ou SISA), os encargos notariais e de registo predial, as despesas efetuadas com a certificação energética e a comissão de intermediação;
• Indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens.

 

Conforme o exemplo anterior, se vendeu o seu imóvel por 150 mil euros, mas o seu VPT é de 170 mil euros (no momento da venda), as Finanças irão considerar que o lucro que teve com a venda, ou seja, as mais-valias foram de 70 mil euros e não de 50 mil euros. Logo, o rendimento tributável será de 35 mil euros e não de 25 mil euros.

 

Nestas situações, deve pedir ajuda a um contabilista e tentar provar, junto das Finanças, que recebeu pela venda da casa um montante inferior ao do seu VPT. Para isso, pode ser necessário não só expôr as suas contas bancárias, como as do comprador.

Para um cálculo mais preciso das mais-valias a obter com a venda do seu imóvel, aplique a seguinte fórmula:

 

Mais valias = valor de venda do imóvel – (valor de aquisição do imóvel x coeficiente monetário) – encargos com compra e venda – encargos suportados com valorização do imóvel nos últimos 12 anos.

 

Sempre que se vende um imóvel (prédio ou terreno) de uma pessoa singular, essa venda deve ser declarada no modelo 3, no ano seguinte à sua venda, quer haja ganho, quer haja perda. Para isso, deve utilizar os anexos G ou G1 do modelo 3.

 

O modelo G refere-se às vendas sujeitas a imposto (mesmo que possam beneficiar de isenção) e o modelo G1 serve para declarar as vendas não sujeitas a tributação (caso dos imóveis adquiridos antes de 1989).